La rénovation du centre ville : la désillusion

La convention du PNRQAD, signée avec l’Etat en 2011 pour une durée de 8 ans, arrive à son terme. Le nouvel avenant devant permettre la suite de l’opération a été approuvé par la majorité municipale et rejeté par l’opposition, lors du conseil municipal du 12 avril 2018 et pour cause :

600 logements supplémentaires dans le centre ville… et pas d’école !

En 2011 le projet initial comprenait la construction d’une nouvelle école dans le centre ville, entre l’avenue Carnot et la rue Jules Guesde. Projet abandonné car la maire a estimé que l’école coûtait trop cher et que la ville n’en a pas les moyens.

Colère de Philippe Gaudin qui a répliqué que la maire n’avait pas d’argent pour construire une école mais qu’elle avait trouvé 7,5 millions d’euros pour acheter des bureaux. 600 nouveaux logements vont donc être construits sur le centre ville et la municipalité n’a prévu ni école, ni crèche, ni halte garderie et qu’aucun équipement social n’était envisagé.

Pour scolariser les enfants, la seule solution qu’a trouvé est le redécoupage de la carte scolaire de la commune, c’est à dire que les écoliers vont être répartis sur les autres groupes de la ville. C’est déjà ce qui se fait puisque des enfants du centre ville sont scolarisés à l’école Anne Sylvestre sur le plateau. Apparemment ça ne dérange pas Mme la maire que de très jeunes enfants traversent la moitié de la ville pour aller à l’école. C’est le mépris des familles et des enfants. Triste réalité !

Des aménageurs qui s’en vont

Il est précisé dans l’annexe 2 : “La commercialisation de certains lots soulève des difficultés importantes compte- tenu de la faible commercialité des programmes de logements et de bureaux spécifiquement visés par ceux-ci (Secteur Carnot et îlot Pont de l’Yerres notamment). A l’issue d’une première consultation lancée en 2014, l’îlot Pont de l’Yerres avait été attribué à un opérateur immobilier, seul candidat, qui s’est finalement désengagé du projet suite à la remise en question des charges foncières annoncées dans son offre.”

Pont de L’Yerres, le projet initial est abandonné…

En résumé aucun opérateur immobilier n’a voulu se lancer dans l’opération du Pont de l’Yerres. Ce qui explique que le projet qui devait accueillir en rez de chaussée les activités du foyer Cocteau et 3 étages de logements est abandonné, ce qui en soit est une bonne chose, cet équipement devra être relocalisé dans l’îlot Carnot 3 près de la mairie. C’est ce que nous avions demandé lors de l’enquête publique de la ZAC.

Des bureaux dont personne ne veut !

Le programme initial de l’îlot Carnot 3 prévoyait la construction de 3500 m2 de bureaux le long de la RN6 entre la mairie et les bâtiments de La Poste. Malheureusement l’état de la ville n’attirant pas les entreprises, l’annexe2 précise : “L’ appel à projet a permis d’identifier la très grande complexité à commercialiser des activités tertiaires à Villeneuve-Saint-Georges. Plusieurs études produites par les opérateurs consultés indiquent une absence d’offre et de demande de bureaux en location ou à la vente sur la commune, en faisant un secteur « hors marché »”. C’est triste pour le développement de notre ville mais hélas prévisible puisque la maire a déjà acheté 2600m2 de bureaux pour 7,5 millions d’euros parce que l’entreprise qui s’était portée acquéreur des bureaux s’est désistée mettant en péril la faisabilité du projet de l’aménageur  Demathieu et Bard…

Des logements étudiants devraient remplacer des bureaux

Encore une fois S.Altman vole au secours des promoteurs en transformant environ 2000 m2 de bureaux en logements pour étudiants.  On pourrait applaudir sauf “qu’un principe fondamental du projet d’aménagement est de ne pas accueillir d’hébergement familial en front de la RN6″ (annexe 2). C’est une bonne chose du fait des nuisances environnementales (route, voies ferrées, avions) et surtout de la pollution atmosphérique induite le long de la RN6. S.Altman estime le site impropre pour y accueillir des familles… mais pas des étudiants ??? Curieuse conception de la santé des gens. Il est vrai que ce n’est pas son souci quand on voit les logements qu’elle a fait construire en bordure de la RN6 au-dessus de la médiathèque à hauteur du pont de Villeneuve le Roi.

Le coût des travaux augmente

La dépollution des sols en est la principale cause. 32 sondages ont été réalisés en 2016 et 2017 sur différentes parcelles du centre ville. Les analyses réalisées “ont contredit les estimations initiales en démontrant un niveau de pollution élevé s’expliquant par un sol constitué de mauvais remblais contenant des métaux lourds. Selon le site investigué, les résultats indiquent en effet la présence de polluants à des teneurs supérieures aux normes analytiques de référence respectives : Hydrocarbures Aromatiques Polycycliques (XP X 33- 012) ; Cadmium, Cuivre, Plomb, Zinc et Mercure (NF EN ISO 11885 et NF ISO 16772) ; Hydrocarbures C10-C40 (NF EN 14039). Les résultats indiquent également la présence de constats organoleptiques positifs susceptibles de limiter l’acceptation des déblais en Installation de Stockage des Déchets Inertes (ISDI)… Le dépassement des différents seuils de pollution évoqué ci-dessus se traduit opérationnellement par la nécessité d’évacuer une partie des terres excavées dans le cadre des travaux de construction vers des filières de traitement spécialisées, impactant significativement l’enveloppe financière de dépollution.” Surcoût estimatif : + 1,18 million d’euros.

“A ces contraintes de commercialisation s’ajoutent la faible qualité géotechnique du sol et des problématiques hydrogéologiques fortes sur le territoire rendant les coûts de construction particulièrement élevés sur le centre-ville de Villeneuve-Saint-Georges: fondations profondes, protection contre l’eau en période chantier, isolation des bâtiments vis-à-vis des remontées de nappes, protection des mitoyens, intervention hors période de crue, rez-de- chaussée non habitables et sous-sols inondables conformément au PPRI, etc.” Toutes ces contraintes semblent avoir été très nettement sous-évaluées lors de l’étude du projet.

Des recettes en chute libre.

Concernant la commercialisation des équipements construits, il est précisé dans l’annexe 2 de l’avenant à la convention : la baisse de la valorisation de la charge foncière constitue un manque à gagner très important pour le bilan des ces îlots” (Carnot  et  Pont de l’Yerres)

En termes clairs la revente des droits à construire à dû être revue à la baisse. La recette envisagée est passée de 10,99 M€ à 7,05M€ soit un manque à gagner de 3,94 M€ représentant une perte de 35,85% des recettes envisagées.

Un déficit qui explose

Pour résumer la situation de l’îlot “Carnot/Janin” le déficit initial qui était de 8,96 millions d’euros passe à 13,96 millions d’euros… soit une augmentation de 56%… avant même que le premier parpaing ne soit posé.

Qu’en sera-t-il lorsque les travaux commenceront réellement ? Qu’en sera-t-il de la commercialisation des autres îlots du centre ville ? Si il n’y a pas un retournement complet de l’image de Villeneuve, qui viendra investir dans notre ville ? Que restera-t-il du projet ? Qui paiera la note ?

A propos Philippe

Conseiller municipal, Président du groupe des élus de l’opposition municipale depuis 2008. Marié, père de deux enfants et quatre petits-enfants, il est né le 15 avril 1950. Villeneuvois depuis 1958, il est attaché à cette ville, qu’il n’a jamais quittée depuis.
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One Response to La rénovation du centre ville : la désillusion

  1. LAMY dit :

    Décidemment, la gestion d’une ville n’est vraiment pas une question d’opinion politique mais bien d’avoir de bons ou de mauvais gestionnaires. Malheureusement, depuis des années en commençant par les gestion de Mr Schwartzenberg, Villeneuve s’enfonce dans une dégradation qui entraine de plus en plus de villeneuvois a partir. Et ce ne sont malheureusement pas les beaux bulletins Municipaux qui a la manière des villages Potemkine changent la réalité.

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