Expropriations illicites sur le 25 rue de Paris

code-urbanismeProjet de rénovation au centre-ville de Villeneuve-Saint-Georges…

La majorité municipale a élaboré un projet d’acquisition au profit de l’EPA ORSA de l’ensemble des biens situés 25 rue de Paris, parcelle AP 109, en application de l’article L. 615-7 du CCH. Le dossier est mis à disposition du public du 2 septembre 2013 au 4 octobre 2013, préalablement à la déclaration d’utilité publique de l’expropriation projetée.

L’ensemble des propriétaires privés sont en voie d’expropriation.

L’expropriation est poursuivie au profit de l’Etablissement public d’aménagement d’Orly Rungis Seine Amont (EPA ORSA), en vue de mettre en place un Dispositif coordonné d’intervention immobilière (DC2I).

Le fait est que ce dispositif permet à l’EPA de rénover son patrimoine et d’agir comme un propriétaire privé ! L’EPA à Saint-Etienne est lui-même le premier à le reconnaître !

L’aménageur agit d’ailleurs en qualité d’opérateur immobilier ! Ceci est explicitement mentionné dans le dossier relatif au 25 rue de Paris mis à la disposition du public.

Or l’EPA-ORSA est juge et partie à un double titre : il est à la fois l’expropriant et le future acquéreur des lots appartenant au SAF 94 ; il est à la fois l’expropriant et l’expert ayant réalisé sur l’ensemble immobilier toutes les expertises techniques figurant au dossier d’expropriation.

Ce projet d’acquisition forcée est pour le moins surprenant, tant l’expropriation projetée ne répond pas au critère d’utilité publique.

Mme le Maire Altman persiste pourtant à poursuivre la procédure, et à rester impassible sur la situation préoccupante des propriétaires, alors que l’expropriation peut être évitée.

Une propriétaire âgée de 70 ans qui habite dans sa maison depuis 48 ans va être expropriée…

La réhabilitation de l’immeuble doit se faire mais dans le respect des habitants.

Leur droit fondamental au respect de la propriété privée est bafoué… Mais pas seulement… C’est aussi leur droit au respect de la vie privée et familiale, tout aussi fondamental, qui est déshonoré par la majorité municipale.

D’autres voies permettraient de réaliser la rénovation souhaitée sans exproprier les propriétaires… D’autres voies permettraient d’agir dans le respect du droit à la propriété privée et du droit à la vie privée et familiale…

Pour mieux comprendre cette situation, une analyse de la situation et des repères analytiques vous seront utiles.

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 I. La procédure d’expropriation

1.- L’expropriation pour cause d’utilité publique nécessite obligatoirement une enquête préalable avec désignation d’un commissaire enquêteur ou d’une commission d’enquête (Décret 6 juin 1953)

La DUP est donc précédée de la constitution du dossier de l’expropriant et d’une enquête préalable.

– Le dossier est constitué par l’expropriant et fait connaître le but de l’opération, les immeubles visés et le coût de l’opération. Dans le cas où l’expropriant ne poursuit que l’acquisition d’immeubles ou acquiert en vue de la réalisation de travaux ou d’ouvrage, le dossier doit contenir une notice explicative faisant ressortir les raisons du choix entre différents projets (CE 17 juin 1983 Commune de Monfort), un plan de situation, le périmètre délimitant les immeubles à exproprier, une estimation financière, et lorsqu’il s’agit de réaliser des travaux (comme c’est le cas du 25 rue de paris) un plan général des travaux, les caractéristiques principales des ouvrages les plus importants, et une étude d’impact.

Le juge administratif exerce un contrôle rigoureux sur la constitution du dossier.

– L’enquête préalable obligatoire (art. L. 11-1 du code de l’expropriation) a pour objet de faire connaître à l’administration l’avis des collectivités et des particuliers sur le projet et de recueillir toutes les informations utiles.

L’enquête préalable à la DUP est conduite par un commissaire enquêteur (ou commission d’enquête).

Le dossier constitué par l’autorité expropriante est transmis au préfet (art. R. 11-3 du code de l’expropriation), et le préfet désigne le commissaire enquêteur ou la commission d’enquête (art. R. 11-4 du code de l’expropriation).

Toute personne concernée par une DUP autorisant l’expropriant à poursuivre l’expropriation, peut d’ailleurs demander la communication des conclusions du commissaire enquêteur (Loi 31 décembre 1975).

De plus, la DUP devra intervenir dans un délai de un an après la clôture de l’enquête préalable (Loi 31 décembre 1975 – art. L. 11-1-2 du Code de l’expropriation). A défaut l’enquête devra être refaite.

Cette procédure est à respecter qu’il s’agisse d’opérations de petite, moyenne ou grande envergure.

Il s’agit là de la procédure normale « de droit commun ».

2.- L’absence de la nomination d’un commissaire enquêteur et d’enquête publique dans le cas de l’expropriation du 25 rue de Paris au profit de l’EPA-ORSA

2.1. La commune utilise la procédure spéciale prévue par l’article L. 615-7 du code de la construction et de l’habitation

Il s’agit d’une procédure qui intervient dans le cadre d’une mesure de sauvegarde et s’applique en cas d’échec de la mise en œuvre d’un plan de sauvegarde et en cas d’état de carence du propriétaire ou des copropriétaires.

La procédure relative à l’état de carence est déclinée en 3 phases :

1 – phase judiciaire : expertise et constat de l’état de carence par voie d’ordonnance du président du TGI (art. L. 615-6 du CCH) :

2 – phase administrative : constitution d’un dossier présentant le projet par la collectivité compétente en matière d’habitat (art. L. 615-7 du CCH) ;

3 –  phase judiciaire de l’expropriation (art. L. 615-8 du CCH).

Lorsque l’état de carence (du propriétaire, syndic, SCI…) a été déclaré par le président du tribunal de grande instance, l’expropriation de l’immeuble est poursuivie au profit de la Commune, de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, d’un organisme y ayant vocation, d’un concessionnaire d’une opération d’aménagement ou d’une société de construction dans laquelle l’Etat détient la majorité du capital (art. L. 615-7, al. 1, du CCH).

Au vu de l’ordonnance du président du tribunal de grande instance ayant déclaré l’état de carence et des conclusions de l’expertise, le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat constitue un dossier qu’il soumet au vote de l’assemblée délibérante (art. L. 615-7, al. 2, du CCH).

Le dossier est constitué de manière simplifié : le dossier présente le projet simplifié d’acquisition publique en vue soit de la réhabilitation aux fins d’habitat ou d’un autre usage, soit de la démolition totale ou partielle de l’immeuble concerné; il comporte l’évaluation sommaire de son coût, un plan de relogement des occupants, et précise la collectivité publique ou l’organisme au profit duquel est demandée l’expropriation (art. L. 615-7, al. 3, du CCH).

Après délibération de l’assemblée délibérante, le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat met le dossier présentant le projet simplifié d’acquisition publique à la disposition du public en vue de lui permettre de formuler ses observations, pendant une durée minimale d’un mois, dans des conditions précisées par arrêté du maire (art. L. 615-7, al. 3, du CCH).

L’article L. 615-7 du CCH prévoit que par « dérogation aux dispositions du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et au vu de l’ordonnance du président du tribunal de grande instance, du projet simplifié d’acquisition publique, du projet de plan de relogement ainsi que des observations du public, le représentant de l’Etat dans le département, par arrêté… déclare l’utilité publique du projet d’acquisition… indique la collectivité publique ou l’organisme au profit duquel est poursuivie l’expropriation, fixe le montant de l’indemnité provisionnelle allouée au propriétaire ou aux copropriétaires… » (al. 5).

Cependant, cette dérogation n’exclut pas expressément le recours à l’enquête publique et la nomination d’un commissaire enquêteur.

Donc a priori  le recours à la procédure de l’article L. 615-7 du CCH n’empêche pas la nomination d’un commissaire enquêteur afin qu’il rende rendre un avis sur le projet d’expropriation.

Or, la procédure de droit commun, qui demande une enquête approfondie, n’est pas suivie par la majorité municipale qui lui préfère une procédure simplifiée expéditive !

Cela laisse perplexe, d’autant que les expertises techniques du bâtiment, d’où découle la procédure d’expropriation poursuivie par la Commune, ont été menées par l’équipe opérationnelle de l’EPA-ORSA (conseil municipal du 4 juillet 2013). L’EPA-ORSA se trouve en position de juge et partie du fait de sa double qualité d’expropriant et d’expert. Il aurait été souhaitable que cette expertise ait été menée par un expert indépendant désigné par le président du TGI.

2.2. L’EPA-ORSA est le bénéficiaire de l’expropriation, à savoir l’expropriant

Le dossier de consultation indique en effet « Le montage opérationnel du DC2I conduira l’EPA-ORSA à acquérir les biens, en tant qu’opérateur immobilier, à les réhabiliter/restructurer avant de les louer… » (page 11)  » … L’organisme au profit duquel sera demandée l’expropriation sera donc…l’EPA-ORSA  » (page 21).

Or la copropriété du 25 rue de Paris a été incluse au sein des périmètres d’intervention du SAF 94 dans lesquels le SAF mène à bien les acquisitions immobilières et assure le portage foncier pour la ville (Conseil municipal, 09/10/2007). Ainsi, la convention de portage foncier conclue entre le SAF 94 et la ville, inclut le 25 rue de Paris dans le périmètre d’invention du SAF, afin de mener les acquisitions et d’en assurer le portage foncier puis de le céder à la Commune – ou à l’opérateur du choix de celle-ci – avant le 10 novembre 2017 (terme de la durée de validité de cette convention).

Le SAF est copropriétaire du 25 rue de Paris. Certes, eu égard à l’état de carence prononcé par le TGI contre la copropriété, il aurait été incohérent que l’expropriation puisse être poursuivie au profit du SAF défaillant en tant que copropriétaire.

Pour autant rien ne justifie la violation de la convention précitée. La procédure initialement prévue par cette convention n’a donc pas été respectée. L’antériorité de cette convention impose que la Commune, ou l’opérateur de son choix, respecte que les acquisitions sur cet ensemble immobilier passent par l’intermédiaire du SAF 94. Les acquisitions ne peuvent donc pas se faire directement au profit de l’opérateur – l’EPA-ORSA en l’espèce.

Ainsi, avant le terme du 10 novembre 2017 – prévu par cette convention – l’EPA-ORSA n’est nullement en droit d’acquérir directement les biens inscrits dans le périmètre d’action du SAF.

L’expropriation ne peut donc être projetée au profit de l’EPA-ORSA.

La procédure de nature à « s’imposer » serait la poursuite des procédures d’injonction de travaux, à savoir leur réalisation d’office par le Maire comme cela a commencé à être mené sur certaines parties privées et communes du 25 rue de Paris.

 II. L’utilité publique de l’expropriation

La DUP doit présenter un intérêt général suffisant pour justifier l’expropriation.

La formule de principe a été énoncée par un arrêt important du Conseil d’Etat pris en assemblée plénière (CE Ass, 28 mai 1971, Fédérat. de défense des personnes concernées par le projet « Ville nouvelle Est » – c’est l’actuelle ville de Villeneuve d’Ascq à Lille) : « une opération ne peut être légalement déclarée d’utilité publique que si les atteintes à la propriété privée, le coût financier et éventuellement les inconvénients d’ordre social (ou l’atteinte à d’autres intérêts publics) qu’elle comporte ne sont pas excessifs eu égard à l’intérêt qu’elle présente« .

Ainsi le caractère d’intérêt général de la mesure en soi ne suffit pas. L’expropriation est justifiée par une appréciation concrète des circonstances de l’espèce.

La technique dite du « bilan » est appliquée par le juge administratif de façon constante depuis cet arrêt du Conseil d’Etat en date du 28 mai 1971.

Techniquement, la méthode d’appréciation se fait par l’examen de trois questions successivement :

1 – L’expropriation projetée est-elle, de façon concrète, justifiée par un intérêt public ?

2 – L’expropriation (en vue d’une opération dont l’utilité publique est reconnue) est-elle nécessaire ?

3 – La réalisation de l’expropriation entrainera-t-elle des inconvénients excessifs par rapport à l’intérêt qu’elle présente ? (si la 2ème question reçoit une réponse affirmative)

La DUP est illégale en cas de réponse négative à l’une de ces trois questions.

1. – L’expropriation projetée est-elle justifiée par un intérêt public en l’espèce ?

1.1 Premièrement, le seul intérêt financier ne saurait justifier le recours à l’expropriation (CE, 6 mars 1981, Assoc. quartier de Chèvre morte).

L’argument développé lors du Conseil municipal du 4 juillet 2013, par l’EPA-ORSA et Mme le Maire, selon lequel les copropriétaires privés du 25 rue de Paris ne seraient pas en mesure de financer un projet de rénovation, ne saurait donc être retenu pour justifier l’utilité publique.

1.2. Deuxièmement, le CCH prévoit qu’en cas d’état de carence, l’utilité publique pourra être prononcée (art. L. 615-7).

La seule ordonnance du président du TGI constatant l’état de carence n’est pas à elle-seule suffisante pour déclarer l’utilité publique : en effet cette dernière est prononcée aussi au vu du projet simplifié d’acquisition publique, du projet de plan de relogement ainsi que des observations du public (même article de loi).

Le projet devra ainsi présenter un intérêt général par-delà l’état de carence des copropriétaires (scolarisation d’enfants dont le nombre est en augmentation, développement des services municipaux, installation d’un musée…).

L’expropriation pour rénover ou remplacer des logements par d’autres logements ne revêt donc pas soi une utilité publique.

Le dossier de consultation affirme qu’« une fois l’état de carence déclaré, l’expropriation n’est plus une possibilité laissée à la Commune, mais elle s’impose à elle. La procédure d’expropriation devait alors être poursuivie » (page 18). Il est à rappeler que l’expropriation ne s’impose pas à la Commune. Au contraire, l’expropriation ne peut avoir lieu qu’à la condition que l’utilité publique soit démontrée. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle la procédure choisie lui permet de réaliser une demande d’expropriation et prévoit une déclaration d’utilité publique.

1.3. Troisièmement, en cas de péril sur les parties privées ou communes, ou en cas de carence sur les parties communes, lorsque les propriétaires n’ont pas exécuté dans le délai fixé les travaux prescrits par l’arrêté de péril ou de carence, le maire met en demeure le ou les propriétaires de les réaliser dans un délai qui ne peut être inférieur à 1 mois ; en cas d’insalubrité, le représentant de l’Etat met en demeure les propriétaires de les réaliser dans le délai d’un mois. À défaut de réalisation des travaux dans le délai fixé par la mise en demeure, le maire (péril ou carence), l’autorité administrative (insalubrité), fait procéder d’office à l’exécution des travaux (CCH, art. L. 511-2, art. L. 129-2 ; C. sant. pub., art. L. 1331-29). Donc une fois les délais écoulés, la mise en demeure et les travaux d’office ne sont plus une possibilité laissée à la Commune, mais ils s’imposent à elle. Cette procédure devait alors être poursuivie.

Le dossier mis à la disposition du public précise la liste des arrêtés de péril et d’insalubrité qui ont été pris sur le 25 rue de Paris (Annexe 3).

Sur huit arrêtés, seulement trois ont donné lieu à la réalisation de travaux d’office !

Les travaux ont été réalisés d’office pour l’arrêté de péril du 24/03/2004 pris sur 1 logement et le plancher du couloir, pour l’arrêté de péril imminent du 14/04/2006 pris sur la volée d’escalier à droite du bâtiment, et pour les mesures d’urgence de lutte contre le saturnisme prescrites suite à l’expertise réalisée en 2008.

Aujourd’hui il reste 2 arrêtés d’insalubrité sur des parties privatives, et 3 arrêtés de péril sur des parties communes.

Or à ce jour les travaux n’ont pas d’office été réalisés suite à l’arrêté d’insalubrité du 30/12/1999 pris sur 1 logement en fond de Cour ! De même ils n’ont pas été réalisés d’office suite à l’arrêté d’insalubrité du 26/09/2005 sur le logement visé par l’arrêté de péril du 24/03/2004.

Pas plus, la Commune n’a fait exécuter d’office les travaux prescrits par les trois arrêtés de péril pris sur quelques parties communes : arrêté de péril ordinaire du 30/04/2007 sur la cage d’escalier à droite du bâtiment, arrêté de péril imminent du 18/01/2010 sur l’escalier de l’aile gauche et la façade de l’aile droite, arrêté municipal du 08/02/2010 sur une installation électrique dangereuse.

C’est donc à tort que la majorité municipale ne poursuit pas les procédures antérieurement engagées au titre du péril et de l’insalubrité. Elle viole en effet les dispositions législatives impératives qui prévoient la poursuite de ces procédures jusqu’à la réalisation d’office des travaux. Elle s’oriente à tort vers la procédure d’expropriation tout à fait étrangère aux dites procédures qui étaient déjà en cours sur le bien, sans compter qu’elle viole aussi la convention de portage foncier conclue entre la ville et le SAF 94 en poursuivant un projet d’acquisition – forcée – au profit de l’EPA-ORSA.

1.4. Lors du conseil municipal du 04.07.2013, Mme le Maire pour justifier le recours à l’expropriation expose que « les travaux n’ont jamais été réalisée depuis 1999 malgré les nombreux arrêtés de péril et d’insalubrité » pris sur le 25 rue de Paris.

L’intention semble donc ici claire de contourner les procédures d’injonction de travaux (en cas d’insalubrité, de péril, de carence) et ce, au profit exclusif de  « l’opérateur immobilier » l’EPA-ORSA.

Or, légalement, les arrêtés de péril, d’insalubrité ou de carence, ne se soldent pas par l’expropriation. Au contraire, comme il a été exposé, ils aboutissent, sans expropriation, à la réalisation des travaux d’office par le maire en cas d’insalubrité (C. sant. pub., art. L. 1331-29 et L. 1331-28 II) ou de péril (CCH, art. L. 511-2) sur des parties privées ou communes, ou en cas de carence d’un ou des copropriétaires sur des parties communes (CCH, art. L. 129-2 et L. 129-1). Lorsque la commune procède d’office aux travaux, elle agit en lieu et place des propriétaires pour leur compte et à leurs frais.

Nullement la défaillance des propriétaires ne se solde donc par l’expropriation !

Or selon Mme le Maire, en conseil municipal du 4 juillet 2013, malgré de nombreux arrêtés de péril et d’insalubrité les travaux n’ont jamais été réalisés depuis 1999 sur le 25 rue de Paris.

De plus l’argument du financement est avancé par Mme le Maire et par l’EPA-ORSA qui prétextent que les propriétaires privés n’ont pas les moyens de financer les travaux nécessaires à la rénovation du 25 rue de Paris.

Ces arguments ne tiennent pas.

D’une part, il revient à la Mairie de Villeneuve-Saint-Georges de poursuivre les procédures de péril et d’insalubrité, et de passer à l’étape suivante – non réalisée – tenant à la réalisation d’office des travaux en lieu et place des propriétaires pour leur compte et à leurs frais (cf. Supra II.1.3).

D’autre part, la Commune, qui se substitue aux propriétaires défaillants, peut recevoir les subventions de l’ANAH pour les travaux qu’elle exécute d’office en cas de péril, carence ou insalubrité (CCH, art. R. 321-12, I, 4°). Les copropriétaires privés, dont le SAF en tant que copropriétaire, le syndicat de copropriété peuvent aussi recevoir ces subventions (CCH, art. R. 321-12, I, 1 à 3 et 7).

Ces pistes et mesures n’ont pas été envisagées sur le 25 rue de Paris pour les travaux restant à réaliser.

1.5. L’expropriation projetée dans le cadre de l’article L. 615-7 du CCH au profit de l’EPA-ORSA, se poursuit en vue de rénover l’immeuble 25 rue de Paris et de mettre en place un DC2I (Conseil municipal du 4 juillet 2013).

Le DC2I vise la réhabilitation du patrimoine propre de l’EPA (CCH, art. R. 321-12, I, 10°), à savoir la rénovation des immeubles dont les établissements publics d’aménagement (EPA) sont propriétaires.

L’intérêt recherché serait donc la rénovation du 25 rue de Paris dans le cadre du DC2I : ce dispositif serait mis en place au profit de l’EPA-ORSA pour réaliser la réhabilitation de cet immeuble : suite à l’expropriation projetée, et aux acquisitions convenues auprès du SAF, l’EPA-ORSA deviendrait propriétaire de l’intégralité de cet ensemble immobilier.

Or le DC2I permet à l’EPA d’agir comme un propriétaire privé : le DC2I est un « dispositif [qui] permet à l’EPA d’être considéré comme un propriétaire privé qui réhabilite les immeubles dont il est propriétaire » (Source : Conférence de presse du 22 février 2013, Requalification de quartiers anciens : L’Anah expérimente et finance un dispositif novateur à Saint-Etienne (Loire), EPA-Saint-Etienne, Dossier de presse, p. 9).

Le DC2I est un dispositif qui permet à l’EPA d’agir comme un propriétaire privé afin d’obtenir l’aide de l’ANAH pour la rénovation de son patrimoine (CCH, art. R. 321-12, I, 10).

A ce titre, l’expropriation projetée sur le 25 rue de Paris, ne s’inscrit pas dans le cadre de l’intérêt général, s’agissant de mettre en place un dispositif – DC2I – en vue de l’amélioration, et la location durant 20 ans, de logements qui seraient acquits par l’EPA-ORSA qui dans le cadre de ce dispositif agit en tant que propriétaire privé : l’expropriation poursuit donc un double intérêt d’ordre privé.

L’EPA-ORSA percevra la subvention de l’ANAH dans le cadre du DC2I : la convention est déjà signée entre l’EPA-ORSA et l’ANAH (selon délibération du CA de l’EPA-ORSA du 09.07.2010) !

Or, le même résultat – la rénovation du 25 rue de Paris – pourrait être atteint du fait d’une mesure de réalisation d’office des travaux et de leur financement par les subventions de l’ANAH.

Ce qui caractérise l’inutilité de l’expropriation.

 En conséquence :

Aucun intérêt général ne se dégage par-delà l’intérêt privé, et exclusif, de l’EPA-ORSA.

L’utilité publique de la mesure n’est donc pas démontrée.

L’expropriation projetée ne se justifie donc pas au regard de l’utilité publique.

2. – L’expropriation projetée est-elle nécessaire en l’espèce ?

Il s’agit de savoir si la collectivité expropriante dispose ou non d’un terrain (ou immeuble), de moyens, dont l’existence dispenserait d’exproprier, par ce qu’ils permettraient de réaliser l’opération envisagée dans des conditions équivalentes.

En l’espèce, la commune de VSG est propriétaire d’un terrain sur lequel elle envisage de construire des logements sociaux « provisoires » ! Pourquoi ne l’utiliserait-elle pas pour les faire édifier de manière définitive ?

Le SAF est déjà propriétaire de logements sur le 25 rue de Paris en vue de les revendre à l’EPA-ORSA.

Le SAF et la Commune ont déjà acquis à proximité d’autres immeubles à rénover en vue de les céder au bailleur social.

Dans le cadre de la ZAC multisites du centre-ville, il est prévu la construction/réhabilitation de 450 logements supplémentaires sur le centre-ville. La municipalité met en place un programme local de l’habitat (PLH) sur l’ensemble de la ville visant à construire 1500 logements en 6 ans.

La collectivité dispose d’autres moyens qui dispenseraient d’exproprier et qui permettraient de réaliser l’opération envisagée (cf. Supra II.1.3 et II.1.4.).

La mesure d’expropriation ne paraît donc pas « nécessaire » sur le 25 rue de Paris, d’autant que le Maire peut d’office faire réaliser les travaux nécessaires avec le financement de l’ANAH dans le cadre des arrêtés de péril et d’insalubrité pris sur cet immeuble.

Dans le cadre de l’expropriation en vue de mettre en place un DC2I, l’EPA-ORSA serait seul bénéficiaire des subventions de l’ANAH, alors que les actuels copropriétaires dont le SAF, le syndic de copropriété, et même la Commune si elle prescrit les travaux d’office, pourraient d’ores et déjà en bénéficier.

Ainsi l’expropriation projetée pour la rénovation des 17 logements du 25 rue de Paris ne paraît pas nécessaire.

3. – En l’espèce, la réalisation de l’expropriation entrainera-t-elle des inconvénients excessifs par rapport à l’intérêt qu’elle pourrait présenter ?

La légalité de la DUP n’est pas reconnue si l’atteinte à la propriété privée, le coût financier et le coût social (atteinte à l’environnement, conséquences défavorables sur l’économie locale…) l’emportent sur l’intérêt de l’expropriation projetée (CE 25 novembre 1988 Ep. Perez).

L’expertise technique de l’EPA-ORSA conclut à un « programme de travaux de sortie d’insalubrité de l’ensemble immobilier » qu’il évalue à 3,3M€ (page 19).

Or l’insalubrité n’a jamais été déclarée sur l’intégralité de l’ensemble immobilier, mais seulement sur 2 logements sur les 17 logements de cet ensemble (arrêté d’insalubrité des 30/12/1999 et 26/09/2005). Le péril ne porte que sur certaines parties communes (2 escaliers, 1 façade de l’aile droite, 1 installation électrique).

Un tel programme, et une telle expropriation, paraissent donc disproportionnés, le but recherché étant au final de faire sortir 2 logements de l’insalubrité, et 4 éléments des parties communes du péril déclaré par la Ville (Cf. Supra 3.1.3.).

Le rapport d’expertise et le montant des travaux sont de nature à confirmer qu’il s’agit en fait de permettre la réalisation d’un vaste projet immobilier, relevant en réalité du droit privé et non public, au profit d’un établissement qui agit en qualité avouée d’« opérateur immobilier » (page 11).

Certains propriétaires privés du 25 rue de Paris semblent avoir déjà fait rénover leur propriété. Le coût social environnemental est excessif s’agissant d’un ensemble immobilier situé au bord de la RN6.

Le coût financier de l’acquisition (1,8M€) et de la rénovation (3,3M€ HT) des biens « à exproprier » semble aléatoire et trop élevé pour affirmer que l’expropriation permettra une rénovation durable du bien entre les mains de l’EPA-ORSA qui doit acheter en sus les autres lots appartenant au SAF, et qui ne prévoit pas à son plan de financement les frais d’entretien sur 20 ans de location ni les frais de rénovation liés à la dégradation des parties privées ou communes qui serait occasionnée par ses locataires.

Donc, latteinte à la propriété privée, le coût financier et le coût social l’emportent sur l’intérêt de l’expropriation projetée sur le 25 rue de Paris au profit de l’EPA-ORSA.

4. – Sur l’état de péril et l’expertise de la propriété

La carence ne porterait a priori que sur des parties communes et des logements acquis par le SAF.

La propriété est constituée de 3 bâtiments en forme de U. Les conclusions du rapport de présentation précisent :

– Bâtiment indépendant R+2 sur cour (actuellement occupé) qui fait l’objet du dossier : (page 24/27): « Absence de désordres significatifs sur les porteurs en façade »

– Bâtiment R+2 sur rue (partiellement occupé) :

« Plancher R+2 sur rue : déformation significative mais à priori stabilisée »

« Le bâtiment R+2 sur rue ne présente pas de désordres structurels critiques »…

« état de fatigue perceptible ».

Il semblerait donc qu’il n’y ait pas de péril sur ces 2 corps de bâtiment.

Escalier A et R+1 attenant : » état de péril » « L’escalier A et les bâtiments en continuité gauche devront préférentiellement faire l’objet d’une démolition/reconstruction ».

Actuellement cette partie de l’immeuble est condamnée et l’état de péril ne souffre d’aucune contestation. Il est à remarquer que tous les appartements de cette partie ont été  acquis par le SAF 94 qui assure le portage foncier.

Par ailleurs le rapport de l’expertise menée par l’EPA-ORSA préconise lui-même : « rigidifier les bâtiments indépendamment les uns des autres » ce qui suppose que les 3 corps du bâtiment peuvent parfaitement être traités indépendamment les uns des autre selon les désordres subis« .

L’EPA-ORSA considère que « cette réhabilitation ne pourra se faire en site occupé car elle imposera nécessairement la suppression des réseaux anarchiques actuels (adduction d’eau, évacuation EU)« .

Cette difficulté n’est pas insurmontable, des solutions techniques provisoires existent.

Est-ce pour cette raison que l’on doit exproprier une propriétaire âgée de 70 ans qui habite dans sa maison depuis 48 ans ?

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En conclusion, l’expropriation projetée est donc disproportionnée par rapport au but recherché qui peut être atteint par d’autres mesures (réalisation des travaux d’office, financement ANAH) sans expropriation.

En l’espèce, l’expropriation est donc une mesure extrême, une ingérence de l’autorité administrative, portant atteinte à un droit fondamental (art. 1 du protocole 1 de la Convention européenne des droits de l’homme) constitutionnellement protégé (art. 2 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen de 1789) : le droit au respect de la propriété privée.

L’utilité publique n’est pas démontrée ni justifiée. L’expropriation des copropriétaires privés du 25 rue de Paris représente une atteinte excessive à la propriété privée.

La DUP serait donc illégale.

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